当你为了获得租金收入而买房时，美国国税局更像是把它当作商业或投资，而不是个人住宅。税法允许你就与投资房产有关的费用申请减税。然而，如果你在这一年里也将房子用于个人用途，你可能需要在不可扣除的个人用途和可扣除的租金用途之间分配费用。继续读下去，了解更多住宅租赁物业．
出租和自用之间的分配
美国国税局允许个人使用一定数量的二手房，而不需要你做分配。然而，如果你使用房屋15天中的较大者，或超过房屋出租天数的10%，你不能要求扣除所有费用。然后，你必须根据个人使用天数和收取租金的天数的比例，在这两种用途之间分配费用。例如，如果你度假时在房子里住了25天，在一年中剩下的时间里把房子出租给租户75天，那么你在房子里的支出只有75%是可以扣除的。然而，如果你限制你的使用房子在一年中的五天，那么不需要分配，你可以扣除所有的费用。
可扣除的租赁房屋费用
维护出租房产常见的可扣除费用包括向潜在租户做广告的费用、每个租户离开后的房屋清洁费用、支付给管理公司的佣金和费用、州和地方房产税、公用事业服务费和保险费。此外，你还可以申请年度折旧扣除，以弥补每年房屋税基的一部分。一般来说，房产的计税基础等于其购买价格、结算成本和对房产进行永久性改善以增加其价值的成本。
出租房屋按揭利息
就像你为购买个人住宅而支付的抵押贷款利息一样，为获得出租物业而贷款的利息也是可以扣除的。但是，你每年可以扣除的利息不能超过你的净投资收益。净投资收益是指你所拥有的所有出租物业在扣除利息支付之前所获得的利润总额。在年底，如果你出现了亏损，或者你的净投资收益很低，你不太可能完全扣除利息。然而，你可以将不可抵扣的利息支付转到你有足够的净投资收益的任何未来纳税年度。
报告租金扣除
纳税人必须在个人所得税申报表附件E上报告所有租金收入和可扣除费用。但是，如果租房是你的主要职业，并且你积极参与日常运营，你可能需要提交附表C附件。独资经营者使用附表C报告他们积极从事的业务的收益和扣除。无论你准备哪一个时间表，如果你申请折旧扣除，国税局4562表格也可能是必要的。入息于租赁财产在你的纳税申报表使用TurboTax很容易bob综合app官网登陆。
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我填写了表格1040和附表E;2013年1月26日的4562表格。我的状态仍然是“待定”。你能告诉我为什么吗?