概述
拥有住房不仅能让你去很多家装商店,还能享受大量的税收优惠。这取决于你是否能充分利用你所能获得的冲销。以下是你可以和不能扣除的部分。
抵押贷款利率
对大多数人来说,最大的房屋相关扣除额是抵押贷款利息。你怎么算出一年中你支付了多少抵押贷款利息?
你应该在1月底收到贷方的一份声明,列出你在前一年支付的抵押贷款利息。这份声明通常被标记为“1098表格”。它可能附在你的月抵押报表上,也可能是你的月抵押报表的一部分,所以一定要仔细研究你的1月报表,以确定任何可能被标记为表格1098的部分。在1098表格上显示的利息金额是你用来确定在你的纳税申报单上扣除多少的金额。
我该从哪里扣除呢?
填写附表A,分项扣除,以扣除抵押贷款利息。
- 如果你收到了1098表格,报告了你当年支付的抵押贷款利息,请在第8a行记录你的利息扣除。
- 如果您没有收到1098表格,请使用第8b行。
如果你的房屋贷款是与私人团体(例如,与你购买房屋的人),你可能不会收到利息结算表,即使你的抵押贷款持有人应该为你填写一份。只要你的贷款是由你的房子担保的,你仍然可以扣除利息。
在第8b行旁边的行上报告贷款人的姓名、地址和社会保险号。(你应该在你的房屋购买结束时得到这些信息)。记住,你必须偿还贷款,以扣除抵押贷款利息。例如,如果你支付儿子或女儿的抵押贷款来帮助他们度过难关,你不能扣除利息,除非你与人共同签署了贷款,而且房子是你的住所或第二套房。
那滞纳金呢?
你可以扣除逾期付款费用作为房屋抵押贷款利息,只要该费用不是你收到的与抵押贷款有关的特定服务。
那提前支付罚金呢?
如果你提前还清了房屋抵押贷款,你被要求支付提前还款罚款,你可以扣除罚款作为房屋抵押贷款利息,只要费用不是你收到的与抵押贷款有关的特定服务。
有关抵押贷款利率的更多信息,请参见美国国税局第936号出版物:住房抵押贷款利息扣除.
扣除分
当你买房子时,你经常需要向贷款人支付积分来获得抵押贷款。这些积分通常可以作为预付利息扣除。其他关于积分的术语有:
- 贷款发放费用
- 最高贷款费用
- 贷款折扣
- 折扣点
如果您满足所有这些要求,您可以扣除您支付的合格积分,或您的卖家代表您支付的积分:
- 你的贷款是由你的主要住所(你大部分时间住在那里)担保的。
- 在你所在的地区,支付积分是很常见的。
- 分数的数量并不超出你所在区域的范围。
- 你使用现金核算费用(你很可能会这样做)。使用现金法意味着你在收到收入的那一年报告收入,在支付费用的那一年扣除费用。
- 贷款用于购买、改善或建造房屋。
- 积分是按贷款本金的百分比计算的。
- 你的结算单上清楚地写明了要点。
- 你在买房时投入的现金至少等于你(和卖家)被收取的积分。例如,如果你和卖家一共被收取了3000美元的积分,只要你的首付至少是3000美元,你就通过了这个测试。
有些点不符合这些标准。它们可能仍然是可扣除的,但你必须在贷款期限内扣除它们。
- 为再融资支付的积分通常只能在新抵押贷款的存续期内扣除。例如,如果你支付2,000美元的积分为30年期抵押贷款再融资,你将在30年内扣除这笔金额-每年约67美元。这取决于你是否记得每年扣除这笔费用。
- 以第二套房为抵押的贷款所支付的积分也只能在贷款有效期内被扣除。
为特定服务而收取的“积分”,例如按揭票据的准备费用、估价费用或公证费,不属利息,不可扣除。
有关扣分的详细信息,请参见IRS主题504:房屋抵押贷款点.
房地产税
你可以根据你所在城市或州的房产评估价值扣除每年的房地产税。从2018年开始,你每年可以扣除的州和地方税(包括财产税)总额限制在1万美元。
我在哪里可以查到我交了多少财产税?
- 如果您使用第三方托管或扣押账户与贷款人支付房地产税,您的抵押贷款利息报表可能会列出您支付的房地产税。
- 如果你的房产税不包括在抵押贷款支付的托管付款中,查看财务记录,找出你在这一年里支付了多少房产税。
- 确保从你购买房子的时候起,你的和解书或结案声明中就包含了任何房地产税。
警告:不要扣除你的付款到你的托管帐户房地产税.你的存款只是用来支付税款的钱。你应只扣除放款人在该年内实际缴付的物业税。
我在哪里扣款?
如果你逐项列出,在附表A中扣除你的房地产税。
我不能扣除什么财产税?
你不能扣除为特定房产或特定人员提供的服务的费用,即使这些费用是向你所在地区的税务机关支付的。例子包括:
- 提供一项服务(如送水)的单位费用
- 一种住宅服务的费用,如垃圾收集
- 为提供给你的单一服务支付的固定费用,特别是由你的地方政府。
- 你为当地福利支付的金额往往会增加你的财产的价值,比如街道、人行道或供水和下水道系统的建设。
- 但是你可以扣除你为维修或保养所支付的评估费用。
若干按揭保险付款
到2021年,如果你在2006年之后发行的符合条件的保单上支付抵押贷款保险费,你通常可以扣除保费作为额外的抵押贷款利息。在附表a的第8d行申请扣除,从2022年开始,抵押贷款保险费不再扣除。
只有当您的调整总收入(AGI)为$100,000或以下(如果您使用已婚独立申报身份,则为$50,000)时,才能获得全额扣除。超过这个数字的收入将逐步取消扣除。你当年支付的PMI金额可以在1098表格上找到,这是你从抵押贷款机构那里收到的。
抵押贷款保险是在你违约时保护贷款人的保险,不应与更常见的房主保险或火灾保险相混淆。
家里的改进
保存你对家里所有重大改善的收据和记录,比如景观美化、防风窗和围栏。你现在不能扣除这些费用,但是当你出售你的房子时,改善的成本会加到你的房子的购买价格中,以确定你房子的成本基础。这将减少你可能从出售房屋中获得的任何潜在的应税收益。
家庭开支不能扣除
房屋所有权的一些重要成本是不可扣除的,包括:
- 房主的保险费
- 火灾保险费
- 偿还抵押贷款的本金
- 产权保险
- 公用事业,如煤气、电、水或垃圾收集
- 结算单上的大部分结算费用,包括转让税和抵押记录税
- 业主协会会费和费用
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