自置居所的税务方面:出售居所

更新于2020年纳税年度


概述

虽然大多数房屋销售利润现在是免税的,但仍然有一些步骤,你可以采取最大限度的税收利益出售你的房子。学习如何计算你的收益,考虑到你的基础,家庭改善等等。


我是否必须纳税我在卖家的利润?

这取决于你在房子出售前拥有和住了多久,以及你赚了多少利润。

  • 如果你拥有并在出售前的五年里住了两年,那么高达25万美元的利润是免税的。
  • 如果你是结婚并提交联合报税表在美国,免税金额翻倍至50万美元。

法律允许你从应税收入中“排除”这笔利润。(不过,如果你是赔钱出售的,那么你就不能从这笔损失中扣除。)

  • 你可以在每次出售主要居所,只要您拥有并生活在这五年中的两个导致销售中,并且在过去两年中并未声称另一个家中的排除。
  • 如果你的利润超过25万美元或50万美元的上限,超出部分将被报告为资本收益按计划D。

我怎么有资格享受这项税收减免?

为了将出售主要房屋的收益视为免税,你必须满足三个标准:

  • 所有权:在你出售之前的五年内,你必须拥有房子至少两年(730天或24个月)。不一定是连续的,也不一定是出售前的两年。如果你在一栋房子里住了十年,那么把它租了出去例如,在销售前两年,你仍然符合这个测试。
  • 使用:在出售日期之前,你必须在五年内至少有两年将你出售的房屋作为你的主要住宅使用。
  • 时间:你没有排除在这次出售之前的两年内出售另一套房子的收益。

如果您已婚并希望使用$ 500,000排除:

  • 你必须提交联合报税表
  • 至少有一位配偶必须符合所有权要求(在出售日期前的五年内拥有该房屋至少两年)。
  • 你和你的配偶必须在房子出售前的五年里住了两年。

特殊情况下

即使你不符合所有这些要求,也有一些特殊规则可以允许你申请完全排除或部分排除:

  • 如果你获得了一个房子的所有权作为离婚协议在美国,为了通过五年中的两年的测试,你可以把房子属于你前配偶的时间算作你拥有它的时间。
  • 为了满足使用要求,你可以将短暂的暂时离开算作住在家里的时间,即使你把房子租给别人在这些缺勤。
  • 如果您或您的配偶被授予家庭作为离婚的一部分或分居协议,不住在家里的配偶仍然可以计算在那个家中的其他配偶生活的日子。如果一个配偶从房子移出,但在销售之前继续拥有部分或全部,这可以发挥作用。
  • 如果任何一个配偶死亡和幸存的配偶在房屋销售时没有重演,那么幸存的配偶就可以计算了这个时期已故的配偶拥有和使用的财产,用于所有权和使用测试。

制服服务,外国服务和情报机构的成员

你可以选择在你或你的配偶作为制服服务、外交服务或联邦情报机构的一员在“合格官员延长职责”期间暂停五年的所有权和使用期限,最长可达10年。当您超过90天或无限期地处于以下情况时,您是合格的延期工作人员:

  • 在距离您的主页至少50英里或距离工作站
  • 根据政府命令在政府房屋内居住的人

这意味着你可能能够满足两年的使用测试,即使因为你的服务,你实际上没有住在你的家至少两年的要求在销售前的五年。

我怎样才有资格获得减少的排除?

在某些情况下,即使您不通过五年的测试,您也可以将部分利润视为无税收。如果您在通过这些测试之前销售您的房子,则可以获得减少的排除,

所以,如果你需要搬到更大的地方,为三胞胎找地方,法律不会反对你。

注意:减少排除并不意味着你只能排除一部分利润。这意味着你得到的少于25万美元/ 50万美元。例如,如果一对已婚夫妇在出售他们的房子之前拥有并居住了一年,他们可以排除高达25万美元的利润(50万美元的一半,因为他们拥有并居住的房子只需要两年的一半)。

决定是否接受排除

拒绝政府的慷慨并没有索赔排斥会有意义吗?

虽然这是非常不可能的,但如果它保留了免税,以保护你计划在两年内出售的另一套房子的更多利润,那么为房屋销售纳税是有意义的。记住,尽管在你的一生中你可以使用任何次数的排除,但是你不能每两年使用一次以上。

我回来的时候必须报告房子的销售情况吗?

如果你收到的是表格1099-S,或者你不符合不包括出售房屋所得的规定,你一般需要在报税表上申报出售房屋的情况。看到的:我是否必须纳税我在卖家的利润?以上。

表格1099-S:房地产交易所得一般由房地产结算代理人-所有权公司、房地产经纪人或抵押贷款公司。

为了避免获得这种表格(并将其副本发送给国税局),你必须在销售后的2月15日之前的任何时候向代理保证销售的所有利润都是免税的。

为此,你方必须向代理保证:

  1. 您拥有并使用该居住地作为您的主要住所,在居住地销售日期的五年期间至少有两年的时间。
  2. 在截至出售或交换住宅之日的两年期间内,您没有出售或交换另一主要住宅。
  3. 住宅的任何部分都没有被您或您的配偶用于商业或租赁目的。
  4. 以下三种说法中至少有一种适用:(1)售价为25万美元或以下;(2)你已婚,出售价格为50万美元或以下,出售收益为25万美元或以下;(3)你结婚了,售价为50万美元或以下,并且:
  • 你打算提交一份销售或交换年度的联合申报表。
  • 你的配偶也将该住宅作为他或她的主要住宅,在截至出售日期的五年内总共两年或更长时间。
  • 你的配偶在出售或交换住宅之日结束的两年期间内,也没有出售或交换另一主要住宅。

从本质上讲,国税局并不要求完成交易的房地产经纪人使用1099-S表格来报告总额不超过25万美元的房屋销售(对共同申报的已婚夫妇来说,不超过50万美元)。

  • 如果你做出了这些保证,你就不应该从房地产交易代理处收到表格1099-S。
  • 如果您没有收到表格,您无需在您的所得税申报表上全部报告您的房屋销售。

如果你确实收到了1099-S表格,那就意味着美国国税局也收到了一份复印件。不过,这并不一定意味着你需要为销售交税。

  • 可能是搞错了,也可能是交易经纪人没有合适的文件。
  • 如果你符合免税条件,你的所有利润都免税,那就不要报告房屋销售。
  • 确保所有文书工作都是为了展示IRS,如果它要求。

在销售房屋上获得收益

如果你把房子卖得比原价高,你就有一笔收益。啊,但是你怎么计算真正的成本呢?出于税收目的,你需要精确地确定你的调整基础,以确定你是否有得到或者失去在出售。

  • 调整后的基础基本上是你在房子上的投资——原始成本加上你改进资本的成本。
  • 资本改进为您的家添加价值,延长其生命,或者给它一个新的或不同的使用。
  • 这还不包括日常维护和喷漆等小修小补的费用。
  • 改进的例子有新的屋顶、改造过的厨房、游泳池或中央空调。
  • 你将这些费用加到你的原始成本中,以增加你的调整基础(这反过来会减少销售的收益)。

另一方面,您需要减去:

  • 任何折旧、伤亡损失或能源抵免,当你拥有房子时,你声称可以减少你的税单。
  • 如果你推迟对出售前一套住房的收益纳税(1997年年中之前,房主用所得利润购买更贵的新房子时,是允许纳税的),那么你也必须从调整后的基础上减去该收益。

假设你在1993年以5万美元的价格买了一套房子,1996年以7.5万美元的价格卖掉了它,并推迟了对2.5万美元利润的征税,因为你买了一套11万美元的新房子。新房子的底价是8.5万美元。

  • 7.5万美元的售价- 5万美元的原始成本= 2.5万美元的利润
  • 11万美元的新家成本- 25,000美元的免税利润= 85,000美元基础

我的房子的原价是多少?

对大多数人来说,房子的原始成本就是你买它的钱。

如果你购买了你的家从别人那里,你支付的价格就是你的购买价格(加上一定的结算和结算成本)。你的结案陈词应该列出所有这些费用。不包括:

  • 结帐报告中的个人和日常开支项目,如保险或业主协会会费,或
  • 按比例分配的财产税和利息。

如果你建了房子,你的原始成本是土地的成本,加上建造房子的成本,包括,

  • 支付给你的承包商和分包商的金额,
  • 您的建筑费,如果有的话,和
  • 你支付给公用事业供应商的连接费用。

如果你继承了你的房子,你在房子中的基础将是你用于“原始成本”的数字。

  • 为death’s in any year except 2010, your basis is the fair market value of your home on the date of the previous owner's death, or on the alternate valuation date if the executor of the estate elected to value the estate's assets as of six months after the owner's death.
  • 如果这个人在2010年去世,根据你与死者的关系适用特殊的基本规则。和遗产执行人核实一下,他应该能够给你提供关于你的房子的基本信息。

我的家的调整基础是什么?

调整的基础是简单的成本,你的家庭调整为税务目的改进你做了什么或者做了什么扣除。

例如,如果房子的原始成本是10万美元,而你增加了一个5000美元的露台,调整后的基础就变成了10.5万美元。如果你扣除了8000美元的伤亡损失,你的调整基础就变成了97000美元。

  • $100,000原始成本+$5,000天井= $105,000调整基础
  • 105 000美元调整基数- 8 000美元伤亡损失扣除= 97 000美元最后调整基数。

以下是如何计算调整后的基础上的住房:

从你的房子的购买价格开始(如上所述)。

  • 或者,如果您在最初购买旧房子时提交了表格2119,以推迟出售前一套房子(早在1997年或更早)的收益,则使用表格2119计算的新房子的调整基础。(见在旧的“滚转”规则下推迟收益部分。)

在起始基础上加上:

  • 任何改进的成本都在您家中添加了价值,延长了其使用寿命,或者给予了新的或不同的使用
  • 您所支付的任何特别税款评估
  • 在伤亡(飓风或龙卷风等灾难)后用于恢复受损财产的支出

在向上调整的基础上,减去:

  • 一定的结算费用或结算费用
  • 折旧允许任何商业使用部分,您的家
  • 住宅能源学分要求改善基本设施
  • 收到的付款地役权或通行权
  • 意外损失的保险赔偿
  • 伤亡损失(由于事故和自然灾害),你在纳税申报单上扣除了
  • 采用学分或者不征税的收养援助,以改善你的家庭基础
  • 首次购房者信用
  • 你的总收入中不包括节能补贴
  • 任何抵押贷款债务在2006年后出院但在2018年之前出院的主要住所,如果您从您的总收入排除此金额。这也可以申请2018年出院的债务,只要签订了2017年的书面协议。

所有这些计算的结果就是你将从卖价中减去的调整基础,以决定你的收益或损失。这个调整的基础是什么被认为是你的房屋成本的税务目的。

当你继承一个家时的基础

如果你在2010年以外的任何一年从你的配偶那里继承了房子并且你住在夫妻共同财产的状态亚利桑那州、加利福尼亚州、爱达荷州、路易斯安那州、内华达州、新墨西哥州、德克萨斯州、华盛顿州或威斯康辛州——你的依据通常是配偶去世时房屋的公平市场价值。

如果你居住的地方不是共同财产州,那么除了2010年,你在任何一年继承的房屋部分的基础将是配偶去世时的公平市场价值乘以你配偶拥有的房子的百分比。

  • 例如,如果您的配偶仅拥有家庭,则整个基础将“加强”到死亡日期。
  • 如果你和你的配偶共同拥有房子,那么一半的基础将上升到死亡日期的价值。

如果你继承了除2010年以外的任何一年,你从配偶以外的人手中购买的房屋,你的基础通常是前房主去世时房屋的公平市场价值。

  • 如果您继承了2010年的家中的人,特殊规则应用
  • 你的基础通常与你继承财产的人相同。
  • 遗嘱执行人可以选择将财产转移给非配偶的基础增加130万美元,将财产转移给配偶的基础增加300万美元。
  • 要了解你所继承的任何财产的确切基础,请与遗产执行人核实。

离婚及课税标准

如果你从你的前配偶那里得到了你的家作为离婚1984年7月18日之后,您的税收通常与离婚时的一对夫妇相同。所以,

  • 如果你的前配偶是房屋的唯一所有者,他或她的基础就成为你的基础。
  • 如果这地方是共同所有的,你现在要求全额赔偿。

如果你在1984年7月19日之前离婚,你的基础通常是你收到它时的公平市场价值。

在旧的“翻转”规则下推迟了收益

在过去,你可能会推迟为出售房屋所得纳税,通常是因为你用出售所得购买了另一套房屋。在旧规则下,这被称为从一个家庭到另一个家庭的“滚动”收益。

  • 如果你正在出售新房子,这种延期的收益将影响你的调整基础。
  • 对原始销售的税收未被淘汰,只是推迟到未来的日期。

您不能再推迟出售您的个人住宅的收益。1997年5月7日以后销售:

  • 通常情况下,你必须选择是将出售个人住宅的收益排除在外,还是将其作为出售当年的应税收入申报。
  • 你不再可以通过购买更昂贵的住宅来推迟纳税。

看到的翻转之前获得法律的变化会影响你的利润,考虑一下这个例子:假设你在50000年以1993美元买了一个房子,它在1996年以75000美元的价格出售,并推迟了25000美元的税利润以110000美元购买一个新家。你的新家的基础是8.5万美元。

  • 7.5万美元的售价- 5万美元的原始成本= 2.5万美元的利润
  • 11万美元的新房成本- 2.5万美元的免税利润= 8.5万美元的基础上的新房。

将第二个房屋转换为主要居住地

尽管这项规定只适用于出售你的主要住宅,允许房主获得高达50万美元的利润免税,但如果你在出售第二套住宅之前,将其改建为你的主要住宅,就有可能延长这一税收优惠。一旦你在那所房子里住了两年,你就可以再次排除高达50万美元的利润。这样,精明的纳税人就可以要求将多套住房排除在外。

注意:国会已经对2008年后将第二套住房改为主要住所的纳税人的这一优惠进行了限制。

  • 即使卖方满足了两年的所有权和使用测试,后续出售房屋的部分收益也将不符合出售房屋的排除条件。
  • 纳税所得额的计算标准是,2008年以后作为第二套房或出租房的时间与拥有时间的比率。

如果你结婚申请共同拥有一个假期回家了18年,让它你的主要居住在2020年前两年销售,获得50%的征税(十年,2010 - 2019,没有第二个家使用总数除以20年的所有权)。其余的人将有资格获得最高50万美元的豁免。

了解更多信息

想要了解关于你是否在出售你的房子上有收益或损失的信息,请看IRS税主题703:资产的基础.有关房屋出售的一般信息,请参阅IRS出版物523:销售您的家, 和税务主题701:出售你的房屋

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