买第一套房子

抵押贷款利率

对大多数人来说，拥有住房最大的税收优惠来自于扣除抵押贷款利息。对于2018年之前的纳税年度，你可以扣除用于购买、建造或改善房屋的最高100万美元债务的利息。

对于2017年之后的纳税年度，对于2017年12月16日之后产生的有约束力的合同或贷款，债务限额降至75万美元。在此日期之前的贷款，限额为100万美元。你的贷方会派你来1098年形成列出你在上一年度所支付的按揭利息。这是你通常可以在附表a中扣除的金额。要确保1098包括你从房屋交割之日到当月月底所支付的所有利息。这笔钱应该列在你的购房结算单上。你可以扣除它，即使贷方没有包括在1098。如果你在25%的税率范围内，扣除利息基本上意味着山姆大叔为你支付高达25%的利息。

点

当你买房子时，你可能需要向贷款人支付“积分”以获得抵押贷款。这笔费用通常以贷款额的百分比表示。如果贷款是由你的房子担保的，你支付的点数是你所在地区的典型数字，只要你在结束时通过首付支付的现金等于或大于点数，点数就可以作为利息扣除。

例如，如果你为一笔30万美元的抵押贷款支付了两个百分点(2%)，也就是6000美元，只要你自己在这笔交易中投入至少6000美元，你就可以扣除这两个百分点。不管你信不信，即使你说服了卖家作为交易的一部分为你支付了这些积分，你也可以扣除这些积分。扣除金额应该显示在你的1098表格上。

房地产税

你还可以扣除每年缴纳的当地房产税。如果你通过托管账户纳税，你从贷款人那里收到的1098表格上可能会显示这笔金额。不过，如果你直接向市政当局支付，请检查你的记录或支票账户。

在你购买房屋的那一年，你可能偿还了卖家在你购买房屋后预付的房地产税。如果是这样，这笔金额将显示在你的结算单上。包括这个金额在你的房地产税减免。请注意，你不能将每月的付款作为房地产税扣除到你的托管账户中。你的存款只是用来支付未来纳税的钱。你只能从账户中扣除当年实际支付的房地产税金额。

从2018年开始，每个纳税年度可扣除的州和地方税(包括财产税)总额限制在1万美元。

按揭保险保费

首付低于房屋成本20%的买家通常需要支付抵押贷款保险的保费，这是一项额外的费用，在借款人未能偿还贷款的情况下保护贷款人。对于2007年或之后发行的抵押贷款，购房者通常可以扣除保费。这项扣除已延长至2021年，但尚未延长至2022年。

如果已婚人士单独申报的调整后总收入超过5万美元，以及所有其他申报的调整后总收入超过10万美元，这种冲销将逐步取消。(如果你为2007年之前发行的抵押贷款支付抵押贷款保险，那么你在这一项上就不走运了。)

IRA为首次购房者提供免税支付

作为对购房者的进一步激励，59.5岁以下的人通常会被处以10%的罚款传统ira但不适用于通过个人退休账户支付首付款的首次购房者。

• 然而，这一10%罚款的例外不适用于401(k)计划的提款。

在任何年龄，你都可以从你的个人退休账户(IRA)中提取最多1万美元的免税资金，用于为你自己、你的配偶、你的孩子、你的孙子孙女甚至你的父母购买或建造第一套房子。

• 然而，1万美元的上限是终身的，而不是每年的。(如果你已婚，你和你的配偶每人都可以获得1万美元的免税IRA资金。)
• 要符合资格，这笔钱必须在收回后120天内用于购买或建造第一套住房。

但要知道:你不一定非得是首次购房者才有资格买房。只要你两年没有房子，你就被认为是第一次买房。听起来不错，但有一个严重的缺点。

• 虽然免除了10%的罚款，但这笔钱仍将在你的最高等级纳税(除非它可归因于不可抵扣的贡献)。
• 这意味着这1万美元中有多达40%或更多的资金将上缴联邦和州税务官，而不是用于首付。因此，只有在绝对必要的情况下，你才应该动用你的个人退休账户来支付首付。

有一个罗斯IRA这也是这个规则的必然结果。这些规则的运作方式使罗斯个人退休账户成为为第一套住房储蓄的好方法。

• 首先，你可以随时出于任何目的免税(通常是免税)提取你对罗斯个人退休账户的缴款。
• 一旦账户开立至少五年，你还可以提取最多1万美元的收入，用于符合条件的首次购房，而无需缴纳任何税款或罚款。

家里的改进

保存收据和记录所有的改进你对你的家做了什么，比如景观美化，防风窗，栅栏，一个新的节能炉和任何附加设施。

你现在不能扣除这些费用，但是当你出售你的房子时，改善的成本会被加到你的房子的购买价格中，以确定你房子的成本基础，以达到纳税的目的。虽然现在大部分的房屋销售利润都是免税的，但当你出售时，国税局可能会对你的利润征税。跟踪你的税基将有助于限制潜在的税单。

能源学分

对你的主要住所进行一些节能住宅改善可以为你赢得额外的税收优惠，以能源税收抵免的形式，最高可达500美元。税收抵免比税收减免更有价值，因为税收抵免降低了你的税收账单，而扣除降低了应纳税的收入。

你可以在符合节能标准的天窗、室外门窗、隔热系统和屋顶，以及符合标准的中央空调、热泵、炉子、热水器和热水器的成本中获得最高10%的信贷。

有一个完全独立的抵免，相当于合格太阳能发电系统成本的30%(2022年)。

免税销售利润

拥有房产的另一个主要好处是，税法允许你在满足某些条件的情况下逃避大量的税收利润。如果你是单身，在房子出售前的五年里，你拥有并居住了至少两年，那么最高25万美元的利润是免税的。如果你是已婚人士，并提交了共同报税表，如果夫妻一方(或双方)在出售前的五年里有两年是这栋房子的主要居所，并且夫妻双方在出售前的五年里都在这栋房子里住了两年，那么最高50万美元的利润是免税的。

因此，在许多情况下，纳税人不需要为房屋销售利润纳税。(如果你亏本出售，你不能从亏本中扣除。)

您可以多次使用此排除。事实上，你可以在每次出售一套主要住房时使用该政策，只要你在出售前的五年里拥有并居住了两年，并且在过去两年里没有在另一套住房上使用该政策。如果你的利润超过$250,000/$500,000的限制，超额部分将被报告为资本收益附表D。

在某些情况下，即使你没有通过五年两次的测试，你也可以将部分或全部利润免税。如果你因为工作变化、健康状况变化或其他不可预见的情况(如离婚或单次怀孕多胞胎)而“提前”出售房屋，则可获得部分豁免。

部分免税是指你获得25万美元/ 50万美元免税的一部分。例如，如果你符合其中一项例外条件，并且在出售前的五年里已经在这栋房子里居住了一年，那么如果你是单身，你最多可以扣除12.5万美元的利润，如果你已婚，你最多可以扣除25万美元的利润——这是那些符合五年两年测试的人的50%。

调整预扣税

如果你的新家会增加你的抵押贷款利息扣除额，或者让你第一次成为一个逐项记录者，你不必等到提交纳税申报单才能看到节省下来的钱。你可以马上开始收集存款调整你的联邦所得税扣缴在工作中，这将增加你的实得工资。从你的雇主那里获得一份W-4表格和它的指示，或者去www.irs.gov．

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