扣除抵押贷款利息常见问题解答

更新税收年度2020年


概述

如果您是房主,您可能有资格扣除您的家庭抵押贷款。如果您在使用作为住所的公寓,合作,移动房屋,船只或休闲车辆,也适用税收扣除。


抵押贷款利息扣除支付

如果您逐项列出,您通常可以扣除您在抵押贷款中支付的利息,以便您的主要房屋或第二个家庭,但有一些限制。

扣除抵押贷款

以下是关于这笔扣除的一些常见问题的答案:

什么算按揭利息?

可扣除抵押贷款利息是您对主要房屋或第二封家庭担保的贷款支付的任何兴趣,这些贷款被用于购买,建造或大幅改善您的家。对于2018年之前的税收年来,借调扣除的最高债务金额为100万美元。从2018年开始,最高债务金额限制为750,000美元。截至2017年12月14日的抵押贷款将继续享受与旧规则相同的税收待遇。此外,对于2018年之前的税收,还可以扣除高达10万美元的房屋股权债务的利息。这些贷款包括:

  • 购买您的家的抵押贷款
  • 第二个抵押贷款
  • 一系列信贷
  • 房屋股权贷款

如果贷款不是您家的担保债务,则被认为是个人贷款,并且您支付的利息通常不会扣除。

你的住房抵押贷款必须由你的主要住房或第二住房担保。你不能在第三套房,第四套房等的抵押贷款中扣除利息。

我的房子是家吗?

对于美国国税局来说,一个家庭可以成为房屋,公寓,合作社,移动家庭,船,休闲车或类似的物业,睡觉,烹饪和卫生间设施。

谁来扣减?

你这样做,如果你是主要的借款人,你就法力义务支付债务,你实际上是付款。如果您已婚,您和您的配偶签署贷款,那么你们两个都是主要借款人。如果您支付儿子或女儿的抵押贷款帮助他们,除非您共同签署贷款,否则您无法扣除利息。

可以扣除金额是否有限制?

是的,如果所有用于购买、建造或改善你的第一套房(如果适用,第二套房)的抵押贷款总额在2018年之前的纳税年度超过100万美元(如果你使用已婚单独申报身份,则为50万美元),那么你的扣除额通常是有限的。从2018年开始,这一限额降至75万美元。截至2017年12月14日的抵押贷款将继续享受与旧规则相同的税收待遇。

对于2018年之前的纳税年度,无论你如何使用贷款收益,你通常也可以扣除高达10万美元的房屋净值债务的利息(如果你结婚并单独申报,则为5万美元)。

有关详细信息,请参阅IRS公开936:家庭抵押贷款扣除

如果我的情况特殊怎么办?

以下是您可能遇到的一些特殊情况。

  • 如果你有第二个家,你出租的部分,你必须使用它超过14天或超过10%的你租来的天数以公允市场价值(无论天数比较大)被认为是第二家为了税收目的。如果你租用的房子少于规定的天数,你的房子被认为是出租物业,而不是第二个家。
  • 您可以将不同的家庭视为每个纳税年份,只要每个家庭都会达到上述资格。
  • 如果你在买房之前就住在房子里,你在这段时间内支付的任何款项都被视为租金。你不能将这些付款作为利息扣除,即使结算文件上标注它们为利息。
  • 如果您使用房屋贷款的收益进行业务目的,请在计划C中输入此兴趣,如果您是唯一的所有者,以及在附表E时用于购买租赁财产。利息归因于使用贷款所需的活动。
  • 如果您拥有租赁财产并借用它购买房屋,则利益不符合抵押贷款利息,因为贷款没有由家庭担保。对该贷款的利息无法作为租赁费用扣除,因为该资金未用于租赁财产。利息费用实际上被认为是个人利益,这是不再扣除的。
  • 如果您使用家庭抵押贷款的收益购买或“携带”携带税收豁免收入(市债券)的证券或购买单溢价(可加价)人寿保险或年金合同,则无法扣除抵押贷款利息。(术语“携带”意味着您已借入金钱以大大取代用于购买免税投资或保险的其他资金。)。

什么样的贷款得到扣除?

如果你所有的按揭贷款都符合以下一个或多个类别,你通常可以扣除你在一年内支付的所有利息。

  • 您在1987年10月13日或之前在您的主要住房和/或第二套房上取得的抵押贷款(称为“祖父”债务,因为这些抵押贷款是在当前的抵押贷款利息税收规则生效之前就存在的)。
  • 1987年10月13日之后的抵押贷款购买,建造或改善您的主要房屋和/或第二份房屋(称为收购债务),以2018年之前的税收持续量为100万美元或更少的税收(如果您已婚并分开申请500,000美元从2018年开始的税收年份或750,000美元或更少的税收。截至2017年12月14日的抵押贷款将继续收到与旧规则下的相同税收处理。
  • 你在1987年10月13日之后为你的主要住房和/或第二套住房在2018年之前的纳税年度中,全年总计为10万美元或以下的房屋净值债务(如果结婚并单独申报,则为5万美元)。这种房屋净值债务的利息通常是可以扣除的,不管你如何使用贷款收益,包括支付大学学费,信用卡债务,或其他个人用途。这假设收购债务和房屋净值的合计余额不超过房屋的公平市场价值时,你拿出房屋净值债务。从2018年开始,房屋净值债务的利息不再可抵扣,除非它是用于购买、建造或大幅改善你的房屋。

如果抵押贷款不符合这些标准,则可能有限使用您的利息扣除。弄清楚你可以扣除多少兴趣,并有关上面汇总规则的更多详细信息,请参阅IRS公开936:家庭抵押贷款扣除

如果我再融资呢?

当您改进被视为收购债务的抵押贷款时,新抵押贷款的余额也被视为旧抵押贷款余额的收购债务。过度超过旧抵押贷款余额不用于购买,建造或大幅改善您的房屋可能有资格作为房屋股权债务。对于2018年之前的税收年来,在房屋股权规则下可能会扣除高达100,000美元的利息。此外,您可以扣除您支付的积分,以获得贷款寿命的新贷款,假设所有新的贷款余额都有资格作为收购。

这意味着如果是30年的抵押贷款,你每年可以扣除1/30的积分——每支付1000美元的积分,你每年就可以扣除33美元。在你还清贷款的那一年——因为你卖掉了房子或重新融资——你可以扣除所有未扣除的分数,除非你向同一家贷方再融资。在这种情况下,您将在最近的交易中支付的积分添加到之前再融资的剩余部分中,并在新贷款的生命周期中按比例扣除费用。

我需要什么样的记录?

如果发生IRS查询,您需要记录您所支付的利息的记录。这些包括:

  • 表格1098的副本:抵押贷款声明。表格1098是您的贷方宣称您的贷款人让您知道您在年内支付了多少抵押贷款,如果您在本年度购买您的房屋,您支付的任何可扣除点。
  • 你的再融资结案陈词要显示你为你的房产再融资所支付的金额。
  • 如果您向该人支付抵押贷款利息,以及您支付的年度的抵押贷款和您支付的利息金额,则为您购买家庭的人的姓名,社会安全号码和地址。
  • 如果您去年或更早的抵押贷款,则从去年开始您的联邦纳税申报表,如果您正在扣除您对抵押贷款的生活中的符合条件的部分符合条件的部分。

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