概述
如果你在过去的五年里有两年住在一所房子里，你就很少或不需要缴纳销售税。当你出售一幢建筑时，无论它是你的住宅还是以前的住宅，了解税法可以在税收方面产生相当大的不同。
押注房产:房产销售规则
房地产经纪人谢莉·布里奇(Shelley Bridge)生动地回忆起，曾经一段爱情让一个年轻男子损失了2万多美元的联邦税。
在布里奇的帮助下，这名男子之前以大约20万美元的价格买了一套房子。几年后，他恋爱了，搬去和女朋友一起住，并把房子出租出去。
三年过去了。他决定是时候卖掉他的房子了——现在价值约35万美元——并联系了Re/Max在丹佛办公室的老板布里奇。布里奇了解了他的居住安排后，问他这所房子有多久没有成为他的主要住所了。“到上个月已经三年了。”“哦，你错过了机会，”布里奇告诉他。
由于他缺席了三年，由于他的房子升值了，他将不得不为这笔交易支付超过2万美元的税。如果他早一个月卖了房子，他只需要就相当于他在出租房子的几年里扣除(或应该扣除)的折旧的利润纳税。
了解税法——在这个例子中，如果你在一栋房子里住了两年，那么在出售时你几乎不需要缴纳任何税款——在你出售一栋建筑时，无论它是你的住宅还是以前是你的住宅的房产，都可以在税收方面产生相当大的不同。
这个例子中的男人本可以搬回去住，直到他符合要求，然后以更小的税收负担卖掉房子，但他的女朋友，现在是他的妻子，不愿意这么做。
丹佛会计师兼报税员罗恩·舒马赫(Ron Schumacher)说，尽管时间可能会影响你所欠的税款，但税收通常不应该成为出售房地产的主要考虑因素。他还拥有12栋商业建筑和一套出租住宅。“税收，”舒马赫说，“只是这个难题的一部分。”
丹佛大学伯恩斯房地产与建筑管理学院院长马克•莱文说:“大多数人都符合要求，可以将收益从应税收入中排除。”
直接销售
通常的房屋销售交易(即“直接”销售)的规则相当简单，而且大多数情况下，直接销售不会引发税收。
丹佛大学伯恩斯房地产和建筑管理学院院长马克·莱文(Mark Levine)说，根据2022年生效的税法，“大多数人都可以符合要求，将收益从应税收入中排除。”如果你是单身，并且在过去五年里有两年住在房子里，如果你的利润在25万美元或以下，你通常不需要纳税。对于共同申报的已婚夫妇来说，如果你们两人在过去五年里有两年住在这栋房子里，那么利润的上限是50万美元。
对于任何超过此申报状态限制的利润，您通常将支付资本利得税率，通常为0%，15%或20%，具体取决于您截至2022年的税率等级。不过也有例外。莱文说，例如，如果你因为失业或生病而不得不搬家，你可能不必支付这笔税。如果你在销售中亏了钱，税法就帮不了你了。
莱文说，如果你以50万美元买入，以40万美元卖出，“答案是‘太糟糕了’——你不会从中得到任何税收优惠。”
如果你出售的房产不是你的主要住房(包括第二套住房)，而且你持有了一年以上，你必须为任何利润缴纳最高达20%的资本利得税。莱文解释说，从技术上讲，这不是一种资本收益，但它被视为资本收益。出售持有一年或一年以下的建筑物所获得的利润按正常税率作为普通收入征税。
如果你对房产进行了折旧，你可能会支付不同的利率。例如，如果你以30万美元的价格买了一套出租房，多年来扣除了10万美元的折旧，然后以32万美元的价格出售，你的税收收益是12万美元。但你“重获”了10万美元的折旧，并以最高25%的税率支付。莱文说，20%的最高资本利得税率只适用于剩余的2万美元收益。
房地产交易所
莱文指出，你可以用你的商业财产交换另一个人的商业财产，并推迟纳税义务。但对于住宅楼来说，情况并非如此，除非它们是出租单位。
如果你以40万美元的价格买了一栋出租大楼，后来增值到50万美元，你可以用它换另一栋价值50万美元的大楼，而且在转让时不用为这10万美元的利润纳税。然而，如果你不进行另一次交易，在出售新楼时就要缴税。
莱文指出，这种交换可能只包括“喜欢”的房产。如果你用价值50万美元的房产交换了价值45万美元加5万美元现金的房产，你将欠这5万美元当年的税款。
分期付款销售
你可以卖掉一栋楼，接受分期付款，这样可以把纳税义务分摊到好几年。如果你同意先付首付款，然后按月或按年付款，那么你要根据一年内每笔付款的利润百分比纳税，而不是总收益。然而，最终，如果你一次性缴纳了所有税款，你所支付的税款总额可能是一样的——除非将来税率发生变化。莱文解释说，你推迟了纳税，而不是逃避纳税。你所支付的平均税率也可能低于你在销售年度为全部收益纳税时所支付的税率。
你的税收是基于利润与销售价格的比例。例如，如果你以30万美元的价格出售一栋建筑物，你花了20万美元，你的收益是10万美元，或售价的三分之一。
如果你的买家首付5万美元，然后连续5年支付5万美元(加上利息)，每笔付给你的本金的三分之一都要纳税，你得到的所有利息也是如此。
那州税呢?
莱文博士说，大多数州的房地产税法遵循与联邦税法相同的基本规则。不过，也有一些例外。因此，要获得完整的税务情况，请与你拥有房产的州的税务部门联系。
什么是折旧?
折旧通常是每年进行的一项扣除，它代表了在使用寿命内财产成本的一部分。Mark Levine博士说:“你通常会对商业资产贬值，但不会对个人资产贬值，所以你不会对你的房子贬值，但你会对出租单位和其他商业建筑贬值。”
税法为各种类型的房产设定了折旧年限，例如，住宅租赁房产为27年半，办公楼为39年。你可以每年以相等的比例折旧你的财产，直到根据税法，在折旧期结束时，其价值为零。
莱文说，这种扣除额会减少你在建筑物上的收入，但如果你以利润出售它，你必须重新获得并缴纳折旧税。
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