亏本出售出租房产

首先要确定你确实有纳税损失

如果你不得不在市场低迷时出售出租房屋，或者不得不投入比实际价值更多的钱，你可能会面临损失。要确定你是否有税收收益或损失，你需要将房产的销售价格与其税基进行比较。计税基准通常是你最初的购买价格，加上改进成本(不包括你作为维修和维护扣除的费用)，减去你拥有它时申请的任何折旧扣除。

如果你是通过第1031条规定的递延税类交易(即用另一处房产交换你想要出售的房产)获得的房产，要小心了。使用1031交换法，你可以通过将一处房产交换为另一处房产而推迟支付出售所得的税。为了避免确认出售第一套房产的收益，你可以将你的成本基础转移到新的房产上。这可能会导致你想要出售的房产有少量的税收基础。房产的基础可能比你想象的要低。

底线:在你出售房产之前，确保你知道你的房产的税基。这样你就不会预期会有损失，反而会得到增加你的税收的收益。

bob综合app官网登陆TurboTax可以帮助您跟踪您的房产的税基。

如果你确实有税收损失，可能会适用更优惠的规则

让我们假设你出售一套拥有一年多的出租房产确实会有税收损失。这种损失将是第1231条规定的损失——这可能是一种很好的损失。这是为什么。

首先，第1231条规定的损失可以用来减少你可能拥有的任何类型的收入——工资、奖金、自雇收入、资本收益，你能想到的都可以。

第二，如果第1231节的损失大到足以使你的其他收入降至零以下，你可能会有净经营亏损(NOL)。如果是这样的话，你可以持有不反对通知书至少两年，并用它来抵消这两年的应税收入。这样做，你可以通过修改纳税申报单来收回你在前几年缴纳的部分或全部税款。

如果两年后还剩下任何NOL，你可以将其余部分转到未来的纳税年度，以抵消未来的收入(最多20年)。或者，你也可以选择不把它带回去，把它带过去20年。

扣除被动活动损失

如果您的出租物业在过去几年出现亏损，您可能已经暂停了被动活动亏损(PALs)。一般来说，你只能从被动收入中扣除这些被动损失，而被动收入可以来自其他活动，如租金或其他被动商业活动。

幸运的是，您还可以在出售生成它们的属性时扣除暂停的PALs。如果你出售的出租物业有暂停的伙伴，你可以在扣除任何1231节损失的基础上扣除他们。就像第1231节的损失一样，可扣除的PALs可以抵消其他收入，也可以创建或增加你可以向后或向前携带的NOL。

将个人住宅转换为出租物业

出售个人住宅的损失不可抵扣。一般来说，你只能申请用于商业或投资目的的财产销售的税收损失。

然而，如果你将个人住宅转换为出租物业，然后以低于原价的价格出售，你会有可抵扣的损失吗?也许吧。租赁物业的计税基础是成本的较小者或它投入使用时的价值，加上任何改进，减去任何折旧。因此，如果房子在转换为出租房产之前价值下降，你可能有一个较低的基础，没有税收损失。然而，转换为租金后价值下降的损失通常是可扣除的损失。

例如，当房产的成本基础为35万美元，其FMV为25万美元时，您将住宅转换为租金。之后，你以21万美元的价格出售了它，并申请了1.5万美元的折旧冲销。出于税收损失的目的，您的计税基础是$235,000(转换日的$250,000 FMV减去$15,000折旧= $235,000)。

这意味着你确实有可扣除的损失，但它被限制在25,000美元(210,000美元的售价- 23.5万美元的基础= 25,000美元的损失)。从最初的35万美元购买价格开始的其余损失是不可扣除的损失。

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