概述
当你把财产租给别人时,你必须把租金作为收入申报纳税。但你可以从租金收入中扣除或减去你的租金支出——你作为出租房产的人所花的钱,从而减少你的纳税义务。许多费用可以在你花钱的那年扣除,但折旧是不同的。
解释折旧
折旧是指你扣除购买或改善出租物业的成本的过程。折旧将这些成本分摊到资产的整个使用寿命中。
假设你买了一栋大楼,打算出租。你不会在购买房产的那一年一次性大幅减税,而是每年从建筑成本中扣除一部分,作为较小的折旧扣除。
关于折旧的注意事项:你可能听说过人们用“折旧”这个词来描述一件财产遭受磨损而发生的价值下降。这并不是真的。折旧是关于财产成本的分配,而不是评估其价值。你会折旧出租物业,即使它保持在最佳状态。
应折旧资产
要在出租物业上扣除折旧,该物业必须符合特定的标准。根据美国国税局的数据:
- 你必须拥有房产,而不是从别人那里租来或借来的
- 你必须利用财产产生收入在这种情况下,通过出租
- 你必须能够确定财产的“使用寿命”。这意味着该属性必须最终会磨损或“耗尽”。房子有一定的使用寿命;而一块土地则不是。
- 使用寿命大于一年。如果房子在一年内就用完了或坏掉了,你通常会把全部费用作为常规租金扣除。
贬值的改进
你不只是降低购买出租房产的成本。花在改善房产上的钱也会贬值。改善是指任何可以提高财产价值或用途的东西,将其恢复到新的或类似新的状态,或使其适应新的用途。
潜在的改进方法不胜枚举,但常见的改进包括:
- 建造新的附加设施或车库
- 安装新系统,如暖气或空调
- 更换屋顶
- 增加全墙地毯
- 安装无障碍升级设施,如bob官方体育登陆轮椅坡道
日常维修和保养不被认为是改进。维修费用作为费用扣除在你花钱的那一年。例如,在屋顶上添加沥青将被视为维护,而更换整个屋顶将被折旧。
持续多久
你不是在买房的时候开始扣除折旧,而是在你开始使用房产产生租金收入的时候。美国国税局将此称为将房产“投入使用”。
折旧会一直持续,直到发生以下两种情况之一:
- 你已经扣除了你的全部成本的基础上“在房子里。在大多数情况下,你的成本基础是你购买房产的成本,包括结算时支付的某些税收和费用,以及对房产的任何改进。
- 你不再提供服务,也就是说,你不再用它来创造收入。这可能是因为你出售物业或者干脆不租了。
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