房地产税和租赁物业

更新至2020纳税年度/ 2021年5月4日04:12 AM


概述

如果你拥有投资或出租的房产,TurboTax将帮助你扣除,折旧,并获得最大可能的退款bob综合app官网登陆。


房地产和出租物业税

当你出租一所房子或共管公寓时,税收可能是一个令人头疼的问题。

考虑一下这个场景:

在买了一套共管公寓并在里面住了几年之后,苏遇到了史蒂夫,娶了他并搬进了他的房子。由于他们所在地区的租赁市场正在好转,他们决定与其卖掉苏的公寓,还不如继续持有并出租来赚点钱。但作为首次房东,他们不知道是否需要在纳税申报单上申报收到的租金,如果需要,他们为准备出租公寓所花的钱是否可以扣除。

这个故事听起来熟悉吗?如果是这样的话,你并不孤单。类似情况下的纳税人会问这样的问题:

租金收入要纳税吗?

是的,租金收入是应纳税的,但这并不意味着你从租户那里收取的所有费用都要纳税。你可以减少你的租金收入,减去你为准备出租而产生的费用,然后作为租金维持它。

  • 你报告的租金收入和支出安排E,补充收入和损失。
  • 然后附表E与您的表格1040一起存档。

我什么时候应该交租金税?

一般来说,你必须在实际收到收入的那一年报告所有收入,即使它可能在不同的年份记入你的房客的账户。

  • 例如,如果你在2020年12月收到了2021年1月的租金,那么在2020年报税时将租金作为收入申报。
  • 如果你收到了第一个月和最后一个月的租金的押金,它将在收到的那一年作为租金收入纳税。
  • 如你从租客处收取货品或服务以换取租金,你必须在申报货品或服务年度的租金收入时,填报该等货品或服务的价值。
  • 你还必须报告你收到的建设性收入。这意味着即使你没有拥有这些资金,你也可以使用它们。例如,如果你的租客在2020年12月底将2020年1月的支票放入你的邮箱,你就不能简单地将支票留在你的邮箱直到2021年1月,从而避免将租金报告为2020年收入。

押金要纳税吗?

如果你打算在租约结束时把押金退还给房客,那么押金不包括在你的收入中。相反,上个月的房租押金在你收到时是要交税的,因为它们实际上是提前支付的租金。

如果我拿走一些保证金呢?

如果你最终保留了部分或全部的保证金,因为承租人不符合租约的条款,你必须在租约终止的那一年,将这笔金额作为收入包括在你的纳税申报单上。当然,如果您扣留押金以弥补租户造成的损害,修复这种损害的费用将被扣除,并抵消没收的押金的收入。

所以,你应该记录每年的保证金。如果你只拥有一处出租房产,记录并不困难,但随着你出租房产的数量增加,文书工作也在增加。

如果我把度假屋租出去,我还可以自己用吗?

只有在非常有限的时间内,如果你想有机会完全扣除你的租赁财产的损失。作为出租物业处理的税务损失,您个人使用该地方不能超过14天或该单位在一年内租用日的10%,以较大的为准。虽然10%听起来可能很多,但当你考虑到每年只有两三个月的季节性租房需求时,这真的不是很多。

  • 如果你违反了14天/10%规则,你仍然可以扣除与租金相关的费用,但只能在你的租金收入的范围内。
  • 换句话说,房产不能产生抵消其他来源收入的净损失。

我可以扣除什么?

你花费在服务、管理和维护物业上的费用通常是可扣除的。即使你租用的物业是暂时空置的,费用仍可扣除,而物业是空置和保留出租。

可扣除费用包括但不限于:

  • 广告
  • 清洁和维护
  • 佣金
  • 折旧
  • 业主协会会费和公寓费用
  • 保险费
  • 利息费用
  • 当地的房产税
  • 管理费用
  • 虫害控制
  • 专业费用
  • 租赁的设备
  • 你支付给别人的租金
  • 维修
  • 供应
  • 清理垃圾费
  • 差旅费用
  • 公用事业公司
  • 院子里的维护

你所扣除的所有费用都必须是普通的和必要的不铺张浪费。如果旅行的主要目的是检查房屋或执行与租赁房屋有关的任务,您可以扣除前往租赁房屋的旅费。但是,如果你把出差和娱乐混在一起,你需要在可扣除的业务费用和不可扣除的个人费用之间分配差旅费。小心不要在崩溃时欺骗自己。

考虑一下这个例子:

约翰住在北卡罗来纳州,喜欢滑雪,在犹他州的帕克城(Park City)有一套出租公寓,每年1月他都会去那里,为那个季节的租户做好准备。例如,如果他旅行的主要目的是清洁和油漆单位,他的旅费是可扣除的。假设约翰在公寓里逗留了五天,花了三天打扫和油漆,两天滑雪。

一些顾问会说,他可以扣除60%的差旅费用,因为60%的时间都花在了照看出租公寓上。但遵循这个建议将是一个代价高昂的错误。

  • 由于这次旅行的主要目的是商务,往返帕克城的全部交通费用是可以扣除的。这是需要在业务和个人支出之间进行分配的成本。
  • 例如,租车费用的60%可以扣除,加上三个工作日的餐费。(另一项税法规定,商务餐的扣除额不得超过费用的50%。)

现在,如果约翰花了3天滑雪和2天工作的公寓,他的旅行费用将不能扣除,尽管工作的直接成本(油漆和清洁用品的成本,等等)将扣除租赁费用。

保持良好记录.要扣除任何费用,你必须能够证明冲销。所以要保管好所有的收据、注销支票和银行对账单。

我可以扣除改进和修理吗?

啊,这是有很大区别的改进和维修.物业改善的成本通常必须资本化,并在数年内折旧(根据IRS折旧表),而不是在支付的年度中扣除。相比之下,修理费可以在你支付的那一年勾销。

改进是指在实质上增加财产价值或实质上延长其寿命的行为。例子包括:

  • 结构附加物
  • 增加游泳池
  • 安装水过滤系统
  • 现代化的厨房
  • 安装绝缘

另一方面,维修只是保持物业处于良好的运行状态。维修的例子:

  • 绘画
  • 修理电器
  • 修复漏洞
  • 更换破损的门窗

有关更多信息,请参见美国国税局主题414:租金收入和支出

如何计算折旧?

折旧是几年的扣除。你一般折旧企业财产成本指使用寿命在一年以上,但因磨损、天气损坏等原因逐渐磨损或丧失价值的物品。计算租赁物业的折旧:

  1. 确定你的成本或其他税收基础的财产。
  2. 将成本分配到租金中包含的不同类型的财产(如土地、建筑物等)。
  3. 根据国税局规定的方法、费率和使用年限计算每一种资产的折旧。

1.确定你的成本基础

你的成本的基础上通常是你为物业支付的金额(你的购置成本加上任何费用),包括你借钱买地方的钱。

如果你将物业由个人用途转为出租用途,你的课税基础会有所不同。你的基础是这两个中较低的:

  • 你的采购成本
  • 从个人使用转为租赁使用时的公平市场价值

如果财产是给你的如果你继承了它,或如果你用其他物业换了现有物业,在确定租赁物业的课税标准时,会有特别的规定。

  • 例如,如果你得到了财产,你的基础通常与给予你财产的慷慨灵魂的基础是相同的。
  • 如果你继承了财产,你的基础通常是前所有者去世当天的财产价值。特别规定适用于2010年去世的人继承的财产。)
  • 咨询IRS出版物551:资产基础有关这些情况的更多信息。

2.按财产类型分配费用

在确定整个租赁物业的成本或其他税基后,您必须在您出租的各种类型的物业之间分配基础金额。当我们谈到物业类型时,我们指的是你的租金的某些组成部分,例如土地、建筑物本身、你提供的任何家具或电器等。

  • 如果你出租的是共管公寓或社区内共享财产的其他财产,你被视为拥有该财产的一部分。
  • 一部分土地和一部分购买价格必须分配到建筑所在的土地上。

为什么要根据不同的物业类型来划分税基?他们都是贬值用不同的规则,过不同的生活。

3.计算每一类财产的折旧

以下是出租物业最常见的税基划分,其次是一般适用的不同折旧方法的解释:

类型的属性 折旧法 使用寿命(年)
土地 不允许 N/A
住宅租赁房地产(建筑物或结构及构件) 直线 27.5
非住宅租赁房地产 直线 39
灌木、栅栏等。 下降150%的平衡 15
家具和电器 下降200%的平衡 5

直线折旧

在直线折旧中,成本基础是均匀地分摊到财产的纳税年限。例如:

以150 000美元为成本基础的住宅租赁大楼每年将产生5 455美元的折旧(150 000美元/ 27.5年)。

  • 在租金第一次投入使用(租用)的那一年,你的扣除额是根据房屋出租或出租的月数按比例计算的,第一个月有半个月。
  • 如上述例子中的建筑物于八月投入使用,你可扣除四个半月的折旧,共计$2,046 ($5,455 x4.5 /12)。

余额递减折旧

这种折旧的计算方法是,将比率(150%或200%)乘以根据该财产在其剩余寿命内年初调整后的余额计算的直线折旧。为了让事情变得简单一些,美国国税局和其他机构公布了可以应用于原始成本的百分表,以确定每年的折旧。

例如,这是5年资产余额下降200%的表格:

一年 百分比
1
20.00
2 32.00
3. 19.20
4 11.52
5 11.52
6 5.76
总计 100%

例子:

对于价值2400美元的家具,在第三年的余额折旧下降200%为461美元(2400美元× 19.20%)。

红利折旧:2017年9月27日以后取得并投入使用的合格资产的奖金折旧已更改。2017年9月28日之前收购的符合条件的资产仍适用50%奖金折旧的旧规则。这些资产必须购买新的,而不是使用过的。新规则允许新资产或已使用资产的100%奖金“支出”。

奖金折旧的百分比逐步下降

  • 2023 - 80%,
  • 2024 - 60%,
  • 2025年到40%
  • 2026年的20%。
  • 2026年之后,奖金不再贬值。

这种奖金“支出”不应与第179条规定的支出相混淆,后者有完全不同的规则。

2017年9月27日之后种植或嫁接的某些产品(合格电影、电视、现场表演)和某些水果或坚果也可获得100%的费用。

在2017年9月27日之后的第一个纳税年度中,50%的奖金折旧可以选择超过100%的费用。

中可以找到所有类型的属性表美国国税局第946号出版物:如何折旧财产.有关租金折旧费的一般资料,请参阅IRS出版物527:住宅租赁物业。

如何在报税表上申报租赁活动?

作为个人,你须在安排E:补充收入和损失。在附表E中计算的收入或损失总额在表格1040的第1页。

在表格4562上报告租金折旧:折旧和摊销。

什么是被动活动,它们对我有什么影响?

作为一般规则,根据定义,租赁财产属于被动活动,并受被动活动损失规则的约束。这些规则相当复杂。总的来说,被动活动规则限制了你用净被动损失抵消其他类型收入的能力。

但好消息是,有一个例外:如果你积极参与房地产租赁活动,你可以扣除高达2.5万美元的租金损失,即使它是被动的。积极参与意味着:

  • 拥有至少10%的财产,而且
  • 做出重大的管理决策,比如批准新的租户,设定租赁条件,批准改进等等。(不,你不需要修剪草坪,也不需要半夜接房客打来的关于厕所漏水的电话。)

但这种例外会随着你收入的增加而逐渐消失。

  • 如果你的调整后总收入超过10万美元,那么每超过10万美元,2.5万美元的房地产租赁例外将减少0.5美元。
  • 当你调整后的总收入达到15万美元时,例外就会完全消失。

例子:

菲尔和玛丽修改了调整后的总收入为9万美元全年租金损失为2.1万美元。他们积极参与租赁。由于他们的订正调整后总收入低于10万美元的逐步取消门槛,他们的全部租金损失可以扣除,即使这是被动损失。

  • 如果他们的损失上升到28000美元,他们将被限制在一年25000美元的可扣除损失。
  • 3000美元的不可扣除余额是一种被动损失,将转入未来几年,直到被动损失税收规则允许它被扣除。

如果你结婚了,你从你的配偶申报一个单独的,如果你除了你的配偶住在这一年里,最大的租赁房地产损失异常是12500美元,和异常开始阶段在修改调整后的总收益为50000美元,而不是100000美元。

如果你已经结婚并分开申报,但你并没有在一年中一直和你的配偶分居,那么主动租赁房地产损失的例外是完全不允许的。

要计算您的免赔额,您可能需要完成表格8582:被动活动损失限制根据国税局的指示

如果你在一年中花了大量的时间在房地产活动上,你可能有资格享受一个优惠的特殊规则。

  • 对于所谓的房地产专业人士(根据IRS准则定义),被动活动规则并不适用于某些租赁房地产活动的损失,这意味着损失通常可以在发生的年度中全部扣除。
  • 有关这个有益的特殊规则的更多信息,请参阅IRS第527号出版物:住宅租赁物业(包括度假屋租金)

有关被动活动的更多信息,请参见税务专题425:被动活动-损失和抵免

bob综合app官网登陆tutbotax总理可以协助你编制房地产出租数据,并按适当表格的适当栏填报有关资料,以便你索取合理的扣减。

有投资吗?

从股票、加密货币到租金收入,bob综合app官网登陆tutbotax总理帮你把税办好。

90美元
开始免费

想了解更多信息?

获得更多与这些免费税收计算器和
资金的工具