概述
如果您拥有投资或出租物业，TurboTax将帮助您扣除，折旧，并获得最大可能的退款。bob综合app官网登陆
当你出租一套房子或共管公寓时，税收可能是一个令人头痛的问题。
考虑一下这个场景:
在买了一套公寓并在里面住了几年之后，苏遇到了史蒂夫，嫁给了他，并搬进了他的房子。因为他们所在地区的租房市场正在好转，他们决定不卖掉苏的公寓，而是把它留着再出租出去赚点钱。但作为第一次房东，他们不知道是否需要在纳税申报单上申报租金，如果需要，他们为准备出租公寓所花的钱是否可以扣除。
这个故事听起来熟悉吗?如果是这样，你并不孤单。在类似情况下，纳税人会问这些问题:
租金收入是否应课税?
是的，租金收入是应纳税的但这并不意味着你从租客那里收的所有东西都要纳税。你可以通过减去你为准备出租你的财产而产生的费用来减少你的租金收入，然后把它作为租金来维持。
- 你申报租金收入和费用安排E，补充收入和损失。
- 然后，附表E与您的表格1040一起归档。
我什么时候应就租金收入缴税?
一般来说，你必须在实际收到的那一年申报所有收入，即使它可能计入你的租客在另一年的收入。
- 例如，如果你在2022年12月收到了2023年1月的租金，那么在2022年的纳税申报单上将租金作为收入报告。
- 如果你收到了第一个月和最后一个月的租金押金，它在收到的那一年被作为租金收入征税。
- 如果你从租客那里获得货物或服务以换取租金，你必须在收到货物或服务的年度报税表上申报该货物或服务的价值，作为租金收入。
- 你还必须报告你有建设性地获得的收入。这意味着即使你还没有拥有这些资金，你也可以获得这些资金。例如，如果你的租客在2022年12月底将他们2022年1月的支票放在你的邮箱里，你就不能简单地把支票放在邮箱里直到2023年1月才把租金作为2022年的收入上报。
保证金要纳税吗?
如果你打算在租约结束时退还押金，那么押金不包括在你收到的收入中。相比之下，当你收到上个月的房租押金时，就需要纳税，因为它们实际上是提前支付的租金。
如果我把押金存起来呢?
如果你最终保留了部分或全部押金，因为租户没有遵守租约条款，你必须在租约终止当年的纳税申报单上把这笔钱作为收入。当然，如果你扣了押金来弥补租客造成的损坏，那么修理这些损坏的费用将被扣除，并抵消被没收的押金的收入。
所以，你应该每年都记录你的保证金。如果你只拥有一处出租房产，这种记录并不困难，但随着你拥有的出租房产数量的增加，文书工作也会增加。
如果我把度假屋租出去，我还能自己住吗?
如果你想有机会完全扣除你的出租财产的损失，每年只有非常有限的一段时间。要被视为出租房产以减少税收，你个人对该公寓的使用不能超过14天或一年中该公寓出租天数的10%，以较大者为准。虽然10%听起来很多，但当你考虑到季节性租赁可能每年只需要两三个月时，这真的不是。
- 如果你违反了14天/10%的规则，你仍然可以扣除与租金相关的费用，但仅限于你的租金收入。
- 换句话说，该房产不能产生净亏损来抵消来自其他来源的收入。
我可以扣除什么?
你为物业投入使用、管理和维护所产生的费用通常是可扣除的。即使你的出租房产暂时空置，在房产空置和出租期间，这些费用仍然是可以扣除的。
可扣除费用包括但不限于:
- 广告
- 清洁及保养
- 佣金
- 折旧
- 业主协会会费和共管公寓费用
- 保险费
- 利息费用
- 地方财产税
- 管理费用
- 虫害控制
- 专业费用
- 设备租赁
- 你支付给别人的租金
- 维修
- 供应
- 垃圾清除费
- 差旅费用
- 公用事业公司
- 院子里的维护
你扣除的所有费用必须是普通而必要，不奢侈。如果旅行的主要目的是检查物业或执行与租赁物业相关的任务，则可以扣除前往出租物业的费用。然而，如果你把出差和娱乐混为一谈，你就需要在可扣除的商务费用和不可扣除的个人费用之间分配旅行费用。小心不要在崩溃时欺骗自己。
想想这个例子:
约翰住在北卡罗来纳州，喜欢滑雪，在犹他州的帕克城有一套出租公寓，他每年1月都会去那里，为那一季的租户做好准备。例如，如果他旅行的主要目的是清洁和油漆单位，他的旅行费用是可以扣除的。假设约翰在公寓里待了五天，他要花三天时间打扫和油漆，两天时间滑雪。
一些顾问会说，他可以扣除60%的差旅费用，因为60%的时间都花在了他的租赁业务上。但听从这个建议将是一个代价高昂的错误。
- 由于这次旅行的主要目的是商务，往返帕克城的全部交通费用是可以扣除的。这是需要在商业和个人开支之间分配的成本。
- 例如，租车费用的60%可以扣除，再加上三个工作日的餐费。(另一项税法规定，商务餐的扣除额不得超过成本的50%。)
现在，如果约翰花了三天时间滑雪，两天时间在公寓上工作，他的旅行费用中没有一项是可扣除的，尽管在公寓上工作的直接成本(油漆和清洁用品的成本等)将是可扣除的租金费用。
要扣除任何费用，你必须能够证明核销。所以你要保存好所有的收据，取消的支票，还有银行对账单。
要了解更多有关减税的信息，请访问我们的个体户税收扣除计算器为房地产经纪人．
我可以扣除改进和维修吗?
啊，两者之间有很大的区别改善及维修．房产改善的成本通常必须在几年内资本化和折旧(通过遵循IRS折旧表)，而不是在支付的当年扣除。相比之下，修理费可以在你付款的那一年冲销。
改进是指实质性地增加财产价值或实质性地延长财产寿命的行为。例子包括:
- 对结构的补充
- 增加游泳池
- 安装水过滤系统
- 现代化厨房
- 安装绝缘
另一方面，维修只是让房屋处于良好的运行状态。维修的例子:
- 绘画
- 修理电器
- 修复漏洞
- 更换破损的门窗
有关更多信息，请参阅美国国税局主题414:租金收入和费用．
如何计算折旧?
折旧是在数年内进行的扣除。你一般折旧企业财产成本它的使用寿命超过一年，但会逐渐磨损，或因磨损、天气损坏等而失去价值。计算出租物业的折旧:
- 确定你的成本或财产的其他税收基础。
- 将费用分摊到租金中包含的不同类型的财产上(如土地、建筑物等)。
- 根据国税局指定的方法、费率和使用寿命计算每种财产类型的折旧。
1.确定成本基础
你的成本的基础上一般来说，这是你为购买房产所支付的金额(你的收购成本加上任何费用)，包括你为购买这个地方而借来的任何钱。
如果您将您的房产从个人使用转换为租赁使用，您的税基将以不同的方式计算。你的基底是这两个中较低的那个
- 你的获取成本
- 从个人用途转换为出租用途时的公平市场价值
如果财产是给你的还是如果你继承了它，或者如果你用另一处房产交换了目前的房产，有一些特殊的规则来确定你的出租房产的计税基础。
- 例如，如果你被给予了财产，你的基础通常与给予你财产的慷慨灵魂的基础相同。
- 如果你继承了房产，你的基准通常是房产在前任所有者去世当天的价值。(特殊规定适用于2010年去世的人继承的财产。)
- 咨询美国国税局第551号出版物:资产基础有关这些情况的更多信息。
2.按财产类型分配成本
在确定整个租赁物业的成本或其他税基后，你必须在你出租的各种类型的物业中分配基础金额。当我们谈到财产类型时，我们指的是你的租金的某些组成部分，如土地，建筑物本身，任何家具或电器，你提供的租金，等等。
- 如果你租的是共管公寓或其他在社区内共享物业的物业，你被视为拥有该物业的一部分。
- 必须将一部分土地和购置价款分配给该建筑物所在的土地。
为什么要在不同的财产类型之间划分纳税基准呢?它们都是贬值用不同的规则和不同的生活。
3.计算每种财产的折旧
以下是租赁物业最常见的税基划分，然后解释了通常适用的不同折旧方法:
| 财产类型 | 折旧方法 | 使用年限(年) |
| 土地 | 不允许 | N/A |
| 住宅租赁房地产(建筑物或构筑物及其结构构件) | 直线 | 27.5 |
| 非住宅租赁房地产 | 直线 | 39 |
| 灌木丛、栅栏等。 | 余额下降150% | 15 |
| 家具或电器 | 200%余额下降 | 5 |
直线折旧
在直线折旧中，成本基础在财产的纳税年限内均匀分布。例如:
以15万元为成本基础的出租住宅每年将产生5,455元的折旧(15万元/ 27.5年)。
- 在租金首次投入使用(出租)的那一年，你的扣除额是根据物业出租或出租的月数按比例计算的，第一个月为半个月。
- 如果上面例子中的建筑物在8月份投入使用，你可以扣除4个半月的折旧，总计2,046美元(5,455美元x 4.5/12)。
余额下降折旧
这种折旧的计算方法是将150%或200%的折旧率乘以根据年初财产调整余额在财产剩余寿命内计算的直线折旧。为了让事情变得简单一些，美国国税局和其他机构公布了可以应用于原始成本的百分比表，以确定每年的折旧。
例如，以下是5年期资产余额下降200%的表格:
| 一年 | 百分比 |
| 1 |
20.00 |
| 2 | 32.00 |
| 3. | 19.20 |
| 4 | 11.52 |
| 5 | 11.52 |
| 6 | 5.76 |
| 总计 | 100％ |
例子:
价值2400美元的家具用于租赁，200%的余额折旧下降在第三年为461美元(2400美元x 19.20%)。
红利折旧:2017年9月27日之后获得并投入使用的合格资产的奖金折旧已更改。2017年9月28日前收购的合格资产仍适用50%奖金折旧的旧规定。这些资产必须购买新的，而不是使用。新规定允许将新资产或已使用资产100%“费用化”。
奖金折旧的百分比逐步下降
- 2023年到80%，
- 2024年到60%，
- 2025年到40%，以及
- 2026年到20%。
- 2026年之后，没有进一步的加成折旧。
这种奖金“报销”不应与法典第179条下的报销相混淆，后者有完全独立的规则。
在2017年9月27日之后种植或嫁接的某些作品(合格的电影、电视和现场舞台表演)和某些水果或坚果也可以享受100%的费用。
在2017年9月27日之后的第一个纳税年度，可以选择50%的奖金第一年折旧，而不是100%的费用。
中可以找到所有类型属性的表美国国税局第946号出版物:如何折旧财产．有关租金折旧的一般信息，请参见美国国税局出版物527:住宅租赁物业。
什么是被动活动?它们对我有什么影响?
作为一般规则，出租财产根据定义是被动活动，并受被动活动损失规则的约束。这些规则相当复杂。一般来说，被动活动规则限制了你用净被动损失抵消其他类型收入的能力。
但好消息是，也有例外:如果你积极参与租赁房地产活动，即使是被动的，你也可以扣除高达25,000美元的租金损失。积极参与意味着你:
- 拥有至少10%的财产，还有
- 做出重大的管理决策，如批准新租户，设定租金条款，批准改进等等。(不，你不需要修剪草坪，也不需要半夜接房客打来的关于厕所坏了的电话。)
但随着你收入的增加，这种例外会逐渐消失。
- 如果你修改了调整后的总收入超过10万美元，25,000美元的租赁房地产例外情况每超过10万美元减少0.50美元。
- 当你修改后的调整总收入达到15万美元时，这种例外情况将完全取消。
例子:
Phil和Mary修改了调整后的总收入为90,000美元，租金损失为21,000美元。他们积极参与了租赁活动。由于他们修改后的调整后总收入低于10万美元的逐步淘汰门槛，他们的整个租金损失是可扣除的，即使它是被动损失。
- 如果他们的损失上升到2.8万美元，他们当年的可扣除损失将被限制在2.5万美元。
- 3,000美元的不可抵扣余额是被动损失，将结转到未来几年，直到被动损失税收规则允许它被扣除。
如果你结婚了，你为你的配偶单独提交了纳税申报单，如果你在一年中一直与你的配偶分开居住，你的最大租赁房地产损失例外是12,500美元，并且在修改后的调整后总收入为50,000美元而不是100,000美元时开始逐步取消。
如果你是已婚人士，并分别提出申请，但你在一年中并没有一直与配偶分开居住，那么活跃出租房地产损失的例外情况是完全不允许的。
要计算您的免赔额，您可能需要填写表格8582:被动活动损失限制根据国税局的指示。
如果你在一年中花了相当多的时间在房地产活动上，你可能有资格获得有利的特殊规则。
- 对于所谓的房地产专业人士(根据美国国税局的指导方针定义)，被动活动规则不适用于某些租赁房地产活动的损失，这意味着损失通常可以在发生的当年全额扣除。
- 有关这一有益的特殊规则的更多信息，请咨询美国国税局第527号出版物:住宅租赁物业(包括度假屋租赁)．
有关被动活动的更多信息，请参见税务议题425:被动活动-损失与抵免．
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