概述
通常，当你以高于买入价的价格出售某物时，你就有资本利得;当你以低于原价的价格出售时，你就会出现资本损失。两者都会影响你的税收。但如果你立即购买了一套类似的房产来替换你卖出的房产，税法称之为“同类交换”，它可以让你延迟部分或全部的税收影响。美国国税局(IRS)使用8824表格进行同类交易。
在交换中会发生什么?
类似的交换不会消除税收;这只是把他们推向未来。假设你花2万美元购买了一块商业或投资房地产，以3万美元的价格出售(3万美元- 2万美元= 1万美元的资本收益)。这1万美元的利润不是作为资本利得征税，而是允许收益“转移”到用于商业的新财产中。
当你最终出售新房产时，这1万美元的收益将被计入税收计算，除非你进行另一次类似的交易，在这种情况下，收益将转移到你购买的下一处房产中。
填写表格时，请务必牢记以下内容:
•第一部分在8824表格中，您需要提供有关旧财产和新财产的详细信息
•第二部分只有当类似的交易涉及“关联方”时，这种形式才会发挥作用，关联方是你拥有控股权的家族或实体的成员。
•第三部分是用来报告构成外汇交易的任何收益或损失的详细信息的——这是国税局跟踪你的应税收益或免税损失的方式
•表单有一个第四部分仅供某些联邦雇员使用;它处理利益冲突规则
允许交流
个人和企业——公司、合伙企业和独资企业——都可以进行类似的交换。但涉及的财产必须用于经营或投资。从2018年开始，同类交易只能在出租房屋等不动产上进行。
美国国税局表示，同类交换不必是完全相同的替代品——例如，一个仓库换一个仓库——但它们必须具有相同的“性质、特征或类别”。把一个有土地的仓库换成空置的房产，或者把一个有土地的工厂换成空置的房产，都是类似的交换，因为它们都涉及不动产。
免责条款和截止日期
根据法律规定，有几种财产不符合同类交换的条件:
•企业库存
•股票、债券和其他证券
•合伙企业的所有权权益
•作为受益人的信托证书或信托权益
•起诉的权利
此外，同类交易也限制了你必须在多长时间内识别和获得替代房产:
•从你出售房产之日起45天内确定潜在的替代房产，并通知卖方或你的中介
•出售后180天内完成置换物业的收购
未能在这些最后期限前完成，可能会导致该房产的出售在当前纳税年度被确认。
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